שירותי המשרד

היתר בניה הוא אישור הניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה. אישור זה מאפשר את ביצוען של עבודות בניה, הריסה ושינוי בשימוש המבנה. היתר הבניה מורכב ממסמך בו מופיע תיאור מילולי של הבקשה ואליה מצורפת הרמוניקה משורטטת המתארת את התוספת המבוקשת של המבנה. על המסמכים הללו להיות חתומים בחותמת הייחודית של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה.

הוצאת היתר בניה מורכבת ממספר שלבים, ודורשת מיומנות רבה, מקצועיות ויצירתיות.

עבור אילו מקרים יש להוציא היתר בניה?

• הריסת בניין או בניית בניין חדש
• הוספת תוספת בניה לבניין דוגמת חניה, ממ"ד, מרפסת או הרחבות 
• שינויי צנרת או קונסטרוקציה
• סלילתה, סגירתה או חפירתה של דרך חדשה
• הנחת תשתיות
• ועוד

כאמור, על מנת לקבל היתר בניה יש להגיש תחילה מסמכים המפרטים את השינויים המבוקשים. על מנת להכין תוכנית אדריכלית מסודרת, לתכנן את שינויים הדרושים ולאמוד את מחיר הפרויקט תוכלו לפנות אל "מרום אדריכלים". החברה מתמחה תכנון אדריכלי גם עבור פרויקטי תמ"א 38, פינוי בינוי, עיצוב וחלוקת חללים מחדש ושינוי תב"ע.

מרום אדריכלים – הדרך שלך לבית המושלם

פרויקט בניה טוב מתחיל בתכנון קפדני ומקצועי. אנו ב"מרום אדריכלים" מאמינים כי ללקוחותינו מגיע הטוב ביותר לכן אנו מקפידים על כל הפרטים הקטנים החל מן הרגע הראשון. למשרד 2 מחלקות הכוללות את מחלקת האדריכלות ואת מחלקת ניהול הפרויקטים. יזמי פרויקטים אשר פונים אל מרום אדריכלים זוכים למלוא תשומת הלב וההשקעה שלנו, בין אם מדובר בפרויקט קטן או פרויקט רחב ממדים.

על ידי שימוש בניסיון הרב שצברנו ובכישורי האסתטיקה והיצירתיות בהם ניחנו – אנו מצליחים למצוא את השילוב המושלם בין דרישות הלקוח לבין סגנון עיצוב ייחודי. 

הדרך שלכם אל הבית המושלם עוברת דרך מרום אדריכלים. נשמח לעמוד לשירותכם.

ראשי התיבות של תב"ע הם 'תכנית בניין עיר'. התב"ע הוא למעשה מסמך אישור המעניק תוקף חוקי לקרקע. מטרתו אפשר את השימוש בקרקע כלשהי בהתאם לחוק. שינוי תב"ע הוא שינוי בחוק הנוגע לאותה קרקע, שינוי שיש לבצע בעזרת טיפול אדריכלי מקצועי. כל שינוי שכזה חייב לעבור אישור של ועדה מקומית או מחוזית לתכנון ובניה. ללא אישור זה לא ניתן לקבל היתר בניה חוקי לאותו שטח.

משום שכל שטח מיועד לבניה מסוג מסוים יש לבצע בדיקה באשר לייעוד השטח טרם רכישתו. שינוי תב"ע הינו דבר אפשרי אך פעמים רבות מדובר בתהליך מורכב הכולל בירוקרטיה רבה. על מנת לעבור הליך זה בהצלחה מומלץ לקבל ייעוץ וליווי מחברה המתמחה בשינוי תב"ע.

כיצד עושים שינוי תב"ע 

התב"ע מורכב מחמישה מסמכים הכוללים תקנון, תשריטים, נספח בינוי וחישובי שטחים. התשריט הינו שרטוט החלקה הקיימת המתאר את ייעוד הקרקע, נספח הבינוי זוהי ההרמוניקה המציינת את השינויים ותוספות הבניה הרצויות. מסמכים אלו יוגשו אל הוועדה המקומית או המחוזית לתכנון ובניה. הפקדת התוכנית בוועדה צריכה להיות מפורסמת ברבים על מנת לאפשר למתנגדים לתוכנית להשמיע את קולם. במידה והשינוי נוגע לתוכנית המתאר הארצית (תמ"א 38) הוא יקבל עדיפות בבדיקה מן הוועדה.

סוגי שינוי התב"ע העיקריים הינם:

• תוספות בניה והגדלת זכויות בניה
• שינוי קווי בניין
• שינוי ייעוד הקרקע

שינוי תב"ע אינו תהליך קל ודורש ידע ובקיאות רבה הן בעולם האדריכלות והן בדקויות הנוגעות לחוקי הבניה בישראל. "מרום אדריכלים" הינו משרד אדריכלי מנוסה ומקצועי אשר ישמח ללוות אתכם בתהליך שינוי התב"ע.

מרום אדריכלים – מקפידים על הפרטים הקטנים

הצלחתו של כל פרויקט גדול מבוססת על הפרטים הקטנים. בין אם מדובר בשיפוץ בניין וחלוקת חלל מחדש או בפרויקט בניה גדול ומקיף השייך לפינוי בינוי – חשוב כי הדבר יתבצעו בצורה המקצועית ביותר. האדריכלים של "מרום אדריכלים" ישמחו לרתום את מלוא כישוריהם וניסיונם על מנת שתקבלו את בית חלומותיכם. על ידי היכרות מעמיקה עם החוק וזכויות הדייר , שימוש בחומרים המתקדמים ביותר וחוש אסתטי מפותח – הפרויקטים המנוהלים תחת המשרד זוכים להצלחה מרובה בכל פעם מחדש.

תמ"א 38 ירושלים

תוכנית תמ"א 38 ירושלים היא תוכנית שכתבה ויזמה עיריית ירושלים. במסגרת תוכנית זו מגדירה העיריה את שטחי הפינוי והבינוי כמו גם את חלוקתה של העיר לארבעה אזורים עיקריים : העיר העתיקה, אזורים המיועדים להתחדשות עירונית, תחום העיר ההיסטורית ואזורי שימור ולבסוף שאר חלקי העיר. על מנת לשמר את אופייה הייחודי ואת ההיסטוריה רבת השנים של ירושלים, נעשתה הבחנה ברורה בין חלקי העיר העתיקים והחדשים כך שלא תתרחש פגיעה במבנים ההיסטוריים.

פרויקט תמ"א 38 עשוי להתגלות כאתגר לא קטן עבור קבלנים אשר לעיתים נתקלים בסירוב לחתימה מצד אחד מדיירי הבית המרגיש שלא דואגים לאינטרסים שלו, ומנגד יתכן כי הקבלן ישתמש בחוסר הידע של דיירי הבניין לטובתו. על מנת להימנע מכך כדאי להביא מטעמכם אדריכל לפיקוח על הפרויקט.

תוכנית תמ"א 38 ירושלים 

פיקוח על תוכנית בניה של תמ"א 38 על ידי אדריכל יאפשר לכם לשמור על האינטרס שלכם בפרויקט.

מצב ברירת המחדל הוא כי החברה היזמית מביאה אדריכל מטעמה משום שהדיירים מוותרים על זכותם להביא אדריכל משלהם ובמקרה כזה נאלצים להתמודד עם חוסר ידע אל מול הגורם המקצועי. מנגד, כאשר הדיירים בוחרים באדריכל מטעמם, הרי שהוא יעניק להם ייעוץ אמיתי נטול אינטרסים. האדריכל עוסק ב:

• בחינת התוכנית לבינוי ערים והבנת המשמעות והזכויות של דיירי הבית הנוגעות להריסה ובניה מחדש.
• בחינת מפת מדידה של המגרש של הבניין על מנת להבין את האפשרויות העומדות בפני הקבלן
• בחינת ההקלות להן זכאים דיירי הבניין
• בדיקה באשר לגודל המותר למרפסת השמש והממ"ד, היכן תוכלו למקם את המעלית ועוד

ממרום עולם האדריכלות

"מרום אדריכלים" ישמחו להיות שם לצדכם רגע לפני תחילת העבודות בבניינכם בפרויקט תמ"א 38. בין אם אתם נמצאים בצד של היזם ובין אם אתם נמצאים בצד של הדיירים – אנו נדאג כי האינטרסים שלכם לא יפגעו וכי תוכלו להפיק את המקסימום כתוצאה מפרויקט זה. 

על מנת לספק לכם מענה מקיף תחת קורת גג אחת יעמדו לרשותכם 2 מחלקות שונות ;

מחלקת אדריכלות האחראית על התכנון האדריכלי של הפרויקט ומחלקת ניהול הפרויקטים אשר אחראית על התנהלות נכונה ותקינה של כל הגורמים בפרויקט, בקרה, עמידה ביעדי הפרויקט והשגת שביעות רצון הלקוח.

ניהול פרויקטים בבניה על ידי מנהל פרויקט היא עבודה הדורשת מיומנות רבה. מנהל הפרויקט מנצח על תזמורת הבניה ותפקידו לנהל את תוכנית העבודה, המשאבים ואנשי המקצוע המועסקים בפרויקט.

עבודתו מתחילה כבר משלב הייזום והתכנון הראשוני. הוא האחראי על תזמון נכון של כל שלבי הפרויקט, על בקרת הפרויקט מתחילתו ועד סופו כאשר עליו להתחשב בכל המגבלות הקיימות והשינויים המתרחשים לאורך הפרויקט. הגדרת וניהול התכולה, הזמן והתקציב כמו גם היכולת לנווט בין מגבלות אלה היא מיומנות שדורשת ממנהל הפרויקט ניסיון רב. על מנהל הפרויקט להיות בקיא בכל הידע התיאורטי הנוגע לענף הבניה וההנדסה כמו גם להיות בעל ניסיון מעשי בשטח.

שלבי ניהול פרויקטים בבניה

מהם השלבים אותם יש לעבור במהלך פרויקט בניה ?

• ייזום הפרויקט
• הגדרת שלבי פרויקט הבניה
• הכנת תוכנית עבודה
• תכנון משאבים הכוללים את כוח האדם, הציוד והמתקנים הדרושים
• הגדרת תקציב ודרכי המימון והאשראי הנחוצים
• הגדרת חלופות בניה ובחירת החלופה האופטימלית
• טיפול בהיבטים המשפטיים של פרויקט הבניה הנוגעים לאישורי בניה, חוקי תמ"א 38 וכדומה
• משא ומתן מול ספקים וניהול הרכש
• בקרה והסקת מסקנות
• ועוד

"מרום אדריכלים" הינה חברה המתמחה בניהול וליווי פרויקטי בניה שונים הכוללים בניה חדשה, תמ"א 38 ופינוי בינוי. אנו מספקים מעטפת מקצועית מלאה ובלתי מתפשרת אשר מטרתה להביא לתוצאות מקסימליות תוך ניצול מינימלי של משאבים.

מרום אדריכלים – מנהלים כל פרויקט בהצלחה

על מנת להבטיח את הצלחתו של פרויקט הבניה הקרוב מומלץ לפנות בהקדם האפשרי אל "מרום אדריכלים". מעורבות של אדריכל מוביל החל משלבי התכנון הראשוני עשויה לחסוך לכם כמות משמעותית של זמן וכסף. האדריכלים שלנו יוודאו כי ההחלטות המתקבלות לכל אורך התהליך הן הנכונות הטובות ביותר עבורכם ולא נובעות ממניעים רגשיים. לאחר שלב התכנון האדריכלי המשרד מעניק גם שירות ליווי וניהול הפרויקט.

אנו מקפידים על יחסי אנוש מעולים ויחס אישי ותומך לכל אורך התהליך כמו גם על עמידה בסטנדרט גבוה אותו הצבנו לעצמנו מתחילת דרכנו. פנו אלינו כעת ונשמח להוביל את הפרויקט שלכם להצלחה.

על מנת להתמודד עם הימצאותם של בניינים ישנים בישראל אשר אינם עמידים לרעידות אדמה, החליטה הממשלה על תחילת פרויקט חיזוק מבנים בשם תמ"א 38. פרויקט פינוי בינוי הינו הרחבה של פרויקט זה, כאשר אזור פינוי בינוי מוגדר כאזור או שכונה בה יש לבצע בניה מחדש של כל הבניינים באזור. 

בעוד תמ"א 38 עוסקת בעיקר בחיזוק המבנה הקיים יחד עם תוספות בניה דוגמת ממ"ד, מרפסת או מעלית – הרי שבפינוי בינוי מתבצע הרס מוחלט של הבניין ובניה חדשה מן היסוד. הדבר נועד בעיקר עבור אזורים נחשלים ושכונות בעלות אוכלוסייה מוחלשת אשר זקוקות לשינוי מקיף של התשתיות וחזות השכונה.

פיקוח על פרויקט פינוי בינוי

לאחר שמשרד הבינוי הכריז על שטח מסוים כמתחם פינוי בינוי רשאים הקבלנים להציע את שירותיהם לבעלי הבתים באזור. לאחר שהושגה הסכמה על הקבלן המבצע הוא יחל לגבש תוכניות בניה, ולאחר אישורן מול הרשויות השונות ומול נציגי הדיירים יחלו עבודות הבניה. טרם החתימה על החוזה מומלץ להקפיד כי בחוזה יופיעו :

• זכאות לדירה חדשה או פתרון דיור חלופי בזמן העבודות, כולל מימון שכר הדירה עד לאכלוס הדירה.
• מימון הובלת התכולה
• השתתפות בשכר טרחה של בעלי מקצוע כמו עורכי דין ומפקחי בניה
• קיום מספר חלופות באשר לתמורה בתום הפרויקט
• ערבויות בנקאיות ובטחונות של הקבלן המבצע
• ועוד

טרם תחילת הבניה מומלץ למנות מטעמכם אדם שמפקח על ביצוע העבודות. "מרום אדריכלים" ישמחו להיות שם בשבילכם על מנת לוודא כי הקבלן יעמוד בחוזה הנחתם.

מרום אדריכלים – בונים בראש שקט

אם הנכם מעורבים בפרויקט פינוי בינוי ללא ליווי מקצועי אשר נמצא לצדכם – אתם וודאי לא ישנים בלילה בשקט. דברים רבים עשויים להשתבש במהלך הדרך והעובדה כי הקבלן המבצע מעוניין במקסום הרווח שלו עשויה לבוא על חשבונכם. על מנת לוודא כי הנכם זוכים למלוא הזכויות שלכם תוכלו לפנות אל מרום אדריכלים המתמחים בפיקוח על פרויקטי הבניה השונים, כולל פרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי.

למשרד 2 מחלקות הכוללות את מחלקת האדריכלות ואת מחלקת ניהול הפרויקטים אשר נותנת מעטפת מקצועית לכל יזם המעוניין בחברה אדריכלית מיומנת אשר תנהל עבורו את פרויקט הבניה.